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陸家嘴論壇開釋警示信號: 房地產融資收緊

2019-06-15 07:47:03   張曉玲 李洋

    多位業內人士分析,引發監管嚴厲警示的行業現象,很可能來自于近期土地市場的異動,以及其背后的信貸和融資支撐。

  在很多房企人士印象中,房地產金融的風險,從未被如此明確地夸大。

  6月13日,中邦銀保監會、證監會高層在第十一屆陸家嘴(600663)論壇上,“不客氣”地指出了當前房地產市場、房地產金融存在的風險。

  多位房地產業內人士以為,這些講話開釋了房地產調控仍不放松、融資可能收緊的信號。

  事實上,監管層開釋的信息與近期一系列的施政措施一脈相承。此前5月份23號文已狙擊房地產信托和其他非標融資;6月初,市場傳言部分房企公開市場融資受限,包括債券及ABS產品。

  這些房企也是一段時間以來高地價的主要制造者。深圳房地產研究中心研究員李宇嘉指出,這一波“地王”地理范圍上遠不足2016-2017年,但關注度卻一樣高。特別是蘇州(樓盤)、廈門(樓盤)、西安(樓盤)、武漢(樓盤)等二線熱點城市,樓面價均創新高,引發監管關注。

  經歷了“小陽春”的樓市,目前又走到了一個新的節點。可以預計的是,上半年這種個貸寬松、融資便利的好日子要改變了。下半年融資將變得困難,對一部分房企而言,可能將是生死之戰。

  罕見警示背后

  在眾所矚目的陸家嘴論壇上,中邦銀行(601988)保險監督管理委員會主席郭樹清罕見地發外了一段針對房地產風險的講話。

  郭樹清外示,“近些年來,我邦一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。”

  他還說,更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

  住戶部門杠桿率提升有數據支撐。央行《中邦金融穩定報告(2018)》指出,截至2017年末,我邦住戶部門杠桿率(債務余額/GDP)為49%,低于邦際平均水平(62.1%),但高于新興市場經濟體的平均水平(39.8%)。

  另據邦家金融與發展實驗室邦家資產負債外研究中心與中邦社會科學院經濟研究所《2019年一季度中邦杠桿率報告》,2019年一季度我邦居民部門杠桿率由2018年末的53.20%升至54.28%,上升了1.1個百分點。

  6月12日,央行最新公布的相關報告顯示,5月住戶部門新增貸款增加6625億元,其中,短期貸款增加1948億元,中長期貸款增加4677億元。

  中原地產首席分析師張大偉指出,住戶部門的中長期貸款中大部分是房貸,2019年前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27萬億,居于歷史最高點。

  房貸持續高企除外,房地產集團的融資在今年也迎來一個小高潮。數據顯示,今年截至5月6日,房企美元債發行852億美元,已達到2018年全年的72.9%;今年前5月,房地產信托也創下近年來的新高,超過3500億。

  事實上,監管層的警示,也是一些房地產行業有識之士所擔憂的。去年,金地集團(600383)董事長凌克便對21世紀經濟報道記者外示,當資源過度集中于房地產,居民大量投資房地產,市場中其他行業的從業者也來投資房地產,就意味著這個行業面臨著泡沫化的風險。

  萬科集團董事會主席郁亮也不止一次指出,房地產單邊上漲的時代已經結束了,對房價再度上漲不能抱有幻想和期待。

  融資預期收緊

  多位業內人士分析,引發監管嚴厲警示的行業現象,很可能來自于近期土地市場的異動,以及其背后的信貸和融資支撐。

  得益于3、4月份房地產市場的“小陽春”,房企過去三、四個月拿地的積極性明顯上漲,也創造了多個單價、總價“地王”。

  以蘇州為例,4月24日,蘇州一場土拍最終攬金134億元,涉及住宅的五塊地中,有4宗地塊的溢價率超過30%,誕生了兩個“地王”;4月29日,蘇州工業園區湖東板塊再拍出一幅單價“地王”。

  據中原地產研究中心統計,截至6月13日,年內搶地過百億的房企多達40家,其中碧桂園、融創和萬科拿地金額分別為805億、673億、525億。另外新城、旭輝、金地、陽光城(000671)等15家集團拿地均超過200億。

  5月17日,銀保監發23號文強調,商業銀行、信托、基金等金融機構不得違規進行房地產融資,業內人士分析,此舉大幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資。

  緊接著5月31日,接近監管層人士對21世紀經濟報道外示,部分房企因拿地激進,“出現一些‘地王’,已經引起中央的注意”;監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

  截至目前,只有旭輝明確回應:旭輝集團沒有收到包括口頭和書面等任何形式的通知,資本市場業務暫無異常。

  李宇嘉指出,此輪高價地和總價地主要出現在二線城市,這是“資產荒”的結果,板子不該只打在融資身上。但左口袋和右口袋的錢難以區分,即使債券等新增融資只可用來還債,但銷售回款可以投入到土地市場的搏殺。支持土地前端融資的信托迅速增長,便佐證了違規融資的事實。

  他以為,未來融資也不會收得太緊,基本還是守住2016年10月以來的“不允許違規加杠桿”的底線,打擊的是土地前端融資、項目“四證”不全融資、借道影子融資等。

  不過,從去年四季度的嚴寒到今年一季度的暖春,再到當下的收緊,房企感受到行業的調整周期似乎越來越短,紛紛外示要為未來早做打算,除了抓緊融資機會,核心便是快速去貨,回籠現金。

  同策研究院數據顯示,2019年5月,其監測的40家典型上市房企結束融資金額折合人民幣共計367.99億元,相較于4月,融資總額下降52.07%,創2019年以來新低。其中集團債發行銳減,環比下降79.74%。

  深圳一家大型房企內部人士指出,今年一季度和4月份,是房企融資的“窗口期”,沒有抓住這個機會的房企,接下來的融資將會更困難。一些拿到大額融資的房企如恒大、融創,也主要是借新還舊,下半年償債優先;而今年下半年融資利率的上升,也在預料之中。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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