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你之砒霜,他之蜜餞:房企“去杠桿”新周期

2019-06-15 07:48:39   王營 李忠利

    進入2019年,監管層對房企高負債的風險持續敲“警鐘”。據21世紀經濟報道不完全統計,2019年4月至今,已有超過13家房企收到交易所問詢函,包括光明地產、泰禾集團(000732)、萬通地產(600246)、新城控股、榮盛集團等。這其中,集團負債、存貨減值、盈利能力的可持續性以及短期債務規模、短期和長期償債能力等問題成為房企被問詢的重點之一。

  一直以來,高負債、高杠桿都是房企謀求擴張發展的利器,但在新一輪調控中,“去杠桿”成為房企不得已的選擇。2019年,陽光城(000671)、佳兆業、融信等多家房企均在業績發布會上提出必須要降低凈負債率。融創中邦執行董事兼行政總裁汪孟德在2018年終業績會上明確提到,下一階段要降杠桿、開釋利潤、快速增長凈資產,從而持續優化財務結構。

  負債增幅的下滑以及凈負債率的降低證明房企們并不只是說說而已。據克而瑞地產研究,2018年176家上市房企有息負債同比增長了16.6%至68456億元,但增幅則相比于2016年的27%和2017年的30%下降明顯;而2018年底176家房企加權平均凈負債率為85.15%,較年初降低了3.95個百分點,54%的集團的凈負債率有所下降。

  克而瑞總經理林波告訴21世紀經濟報道,集團降杠桿有主動和被動之分,主動在于關注運營風險和凈利潤,被動則是因為融資政策收緊遇上了新一輪償債壓力,“新債償舊債”難以為繼。這便導致,新一輪“去杠桿”不得不為。

  全行業去杠桿

  2019年5月,多家上市房企年報被問詢,而這些都直指房企負債率以及現金流等重要指標。5月8日,泰禾收到深圳(樓盤)證券交易所年報問詢函,要求說明115億現金如何應對574億短期債務;5月31日,榮盛發展(002146)收到深圳證券交易所年報問詢函,深交所要求其說明短期債務規模占比較大的原因及合理性以及集團短期和長期償債能力是否存在重大變化。

  高負債是房企難以擺脫的宿命。林波指出,隨著行業集中度不斷提高,主流上市集團規模不斷擴大、市場占有率不斷提升,房企整體負債規模和增速也會隨之相應持續加大。中指院數據顯示,2018年,千億房企達到31家,較2017年增加13家。

  同時,克而瑞地產研究數據顯示,2017年170家上市房企負債規模與增速持續加大,增幅同比上升了3個百分點至30%,總有息負債規模達到了58361億元;2018年,負債規模繼續增大。2018年末,176家房企總有息負債規模為68456億元,同比增長16.6%。其中64家重點房企總有息負債58109億元,同比增長18.7%。其中,重點房企債務增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點房企總有息負債占比為84.9%,同比增加1.5個百分點。Wind數據顯示,2019年第一季度127家A股房地產開發集團有息債務總額達到33118億。

  高負債是房企擴張必備武器,尤其是市場上行期。2017年170家房企加權平均凈負債率上升為88.73%,較2016年增加了15.57個百分點,近六成集團的凈負債率有所上漲。

  然而,好景不長。2018年的政治局會議明確堅持房地產調控不放松,堅定做好去杠桿工作 。“房住不炒”奠定了2018年的政策調控基調,各地調控升級政策陸續出臺,房企融資渠道逐漸縮減,信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資、境內發債、境外發債先后被限制。

  數據也顯示,房企的確在降杠桿。2018年,176家房企的加權凈負債率(永續債作為權益)同比稍有下降,約為85.15%,下降比例為3.95個百分點,54.5%的集團凈負債率實現下降。其中64家重點房企的加權凈負債率為89.06%,同比下降6.56個百分點,凈負債率下降的集團占比為56.3%。從各梯隊的集團外現來看,2018年合約銷售金額TOP10的房企凈負債率的下降額度最為明顯,減幅達11.67個百分點。2018年TOP50的集團凈負債率都在下降。

  在瑞銀證券執行董事諶戈看來,經過2017年到2018年上半年降杠桿,大部分集團都不再像之前那么大膽激進地加杠桿,相比以前都穩健一些。“總體來說看到杠桿水平是在下降的。”林波也以為,從2018年開始,房企尤其是負債率比較高的集團都在降杠桿,加杠桿的集團要么是央企,要么就是原來杠桿率比較低的集團。整個行業未來也是慢慢降低杠桿的趨勢。

  不過,wind數據顯示,2019年第一季季度127家A股房地產開發集團凈負債率為136.64%,相較2018年數據有明顯上漲。“小陽春”的乍現令房企整體去杠桿效果仍有變數。

  痛苦的選擇

  杠桿對開發商而言就像“興奮劑”。市場上行期,開發商借助杠桿迅速擴大規模,但市場下行期,杠桿對開發商則有致命風險。

  2018年下半年之后,房企逐漸進入償債高峰期,高杠桿的風險逐漸開始顯現。恒大研究院數據顯示,2018年下半年至2021年將是房企有息負債的集中兌付期,規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

  同策咨詢顧問總監張宏偉告訴21世紀經濟報道記者,新一輪集中償債壓力相對來說兌付壓力較大,周期較長。“從去年下半年到今年全年基本上都是償債壓力的高峰期。這段時間,房企整體資金壓力都是比較大的,整個行業狀況還會受到資金面影響。”某房企副總裁也以為,目前房企意識到樓市已經進入橫盤時代,主動降低杠桿、放慢節奏、預防風險。

  2019年3月14日,陽光城集團執行副總裁吳建斌在業績發布會上指出,2018年集團凈負債率大概是180%,與2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點。2019年將爭取回到150%,希望在2020年凈負債率可以降到100%之內。2019年3月26日,佳兆業主席兼執行董事郭英成在業績會上外示2019年,佳兆業仍然把控制凈負債率作為重點目標,“希望負債控制在行業的平均水平,到了今年年底能降到200%以下,這是董事局定的目標”。2019年3月29日,在融創中邦2018年年度業績會上,孫宏斌也連續三次提出降杠桿。

  去杠桿是痛苦的但不得已的選擇。某房企副總裁指出,房企去杠桿包括政策和房企兩個方面的影響因素。一方面,金融監管部門的窗口指導更加明確,信貸資金基本穩定,發債僅限借新還舊,影子銀行嚴格收緊,房企資金流入速度已經低于銷售收入速度。另一方面,房企意識到樓市已經進入橫盤時代,主動降低杠桿、放慢節奏、預防風險。

  克而瑞總經理林波解釋,一些集團在規模上升之后,更加關注利潤率,會主動選擇去杠桿。“許多集團經營沒什么問題,但因為負債過高導致凈利潤下降。” 被動的情況則是基于政策壓力。“原來償債高峰到的時候集團可以借新債,還舊債,并不會導致還掉債務之后,杠桿率就下來了。但是去年開始,融資管控開始趨向嚴格。”2018年境內外的融資環境都持續收緊,加強對信托貸款、銀行貸款以及委托貸款的融資限制,并且對房企境外發債的融資用途加強了監管,融資本錢均有提高,原有低本錢的集團債陸續到期,整體的融資本錢也水漲船高。目前金融監管部門的窗口指導也更加明確,信貸資金基本穩定,發債僅限借新還舊,影子銀行嚴格收緊。2018年64家重點房企融資本錢結束了連續兩年的下降,回升至6.65%。克而瑞地產研究數據顯示,2018年85家典型房企融資總額為11920億元,同比下降11.09%。

  “從融資的角度來講,如果杠桿率比較高,那么在融資收緊的條件下,集團會面臨較多短期內到期債務,壓力很大,這會讓集團瞬間倒掉。”張宏偉分析稱,如果從銷售端來看,目前,三四線城市仍在延續市場的下行調整過程,一二線城市還存在限價、限簽的政策制約,這都導致回款速度放慢,集團面臨較大的銷售壓力,這可能影響到集團現金流,對高杠桿集團也會造成資金面的壓力。

  監管層頻繁開釋要求房地產行業去杠桿的信號。在6月13日舉行的第十一屆陸家嘴(600663)論壇上,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清提到, “全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域,一些房地產集團融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。”

  可以預見,未來房企融資壓力或許會繼續趨緊,在債務壓力和融資政策收緊的雙重因素之下,去杠桿將成為更多房企的被動選項。

  但你之砒霜,他之蜜餞。習慣吸入杠桿“興奮劑”的房企們,真的會去杠桿嗎?

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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