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小拐點后耐心等待時機

2019-06-15 10:51:09 櫻桃大屋子 微信號  櫻桃
  正文共:1814字 5圖;預計閱讀時間:6分鐘
小拐點后耐心等待時機

  來源/ 微信公眾號:櫻桃大屋子(ytdfz8);

  今天邦家統計局公布了5月份的數據,又是一個小拐點,昨天我寫了小陽春結束,今天數據上再次映證了,接下來剛需只需耐心等待淘房時機。

  1.房地產開發投資增速

  2019年1—5月份,全邦房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1—4月份回落0.7個百分點。其中,住宅投資33780億元,增長16.3%,增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.3%。

小拐點后耐心等待時機

  從上圖可以看出,很明顯,今年1-4月房地產投資增速都是快速沖高的,原因也很簡單,因為降準了,銀行放水了,房企有錢了,同時限價放松了,很多地方調控松綁了,房企對市場預期看好了,以為政策要放松了,于是加大投資,拿地,積極開工,所以投資增速會上升。

  而4月中旬,中央再提房住不炒后,各地調控再現,到了5月份資金面明顯開始收緊,所以這必然會影響到房企對未來的預期,只要資金收緊,房企就會放緩拿地,放慢新開工節奏,進而影響到投資增速。

  2.商品房銷售數據

  1—5月份,商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。商品房銷售額51773億元,增長6.1%,增速回落2個百分點。

小拐點后耐心等待時機

  商品房銷售面積已出現了連續4個月負增長的現象,三四月份固然有小陽春,回暖的態勢,但在政策實時調控的阻擋下,5月份跌幅又有小幅的擴大,5月全邦商品房銷售面積1.34億平米,相比2018年5月份的1.42億平米同比下調了5.5%。

小拐點后耐心等待時機

  (圖外來自中原地產)

  我預計接下來銷售額和銷售面積還會繼續慣性下滑。

  其實大家回頭看下上面這個走勢圖會發現,跟政策真的息息相關,政策面資金面只要放松時,市場就能稍微好點,資金面收緊時,市場就會下滑。

  通常制造業PMI指數跌入50以下,咱們就會受不了了,資金面一般就會放松一下,因為會影響到經濟增長。

  而房地產調控也會受益于資金面的放水而雨露均沾,只要信貸放松,貸款利率下調時,房地產市場立刻就會有反應。因為樓市本質上是一個資金撬動的金融市場。

  3.庫存數據

  5月末,商品房待售面積50928萬平方米,比4月末減少453萬平方米,同比跌幅為9.1%。

  全邦商品房待售面積在2015年12月末時達到歷史最高位,為71853萬平方米,后來一路下降。

  商品房去庫存政策是從2014年開始提出來的,從庫存數據看, 2014年2月末是51397萬平方米,現在的數據跟那時候差不多。

  而上海(樓盤)易居房地產研究院發布的前4個月《中邦百城庫存報告》顯示,大概是2014年底庫存達到最高峰,所以跟全邦的數據會有一些出入,換句話說,百城數據也有一些前瞻性。

  下面的這個圖顯示出,三四線城市的庫存面積,從去年四季度開始就在上升了。總體上看三四線城市庫存上升,銷售放緩,但城市之間的分化也會越來越明顯。

  穆迪報告以為,經濟相對較強的三四線城市房地產銷售額將繼續增長,例如位于粵港澳大灣區和長三角地區大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區的經濟增長、基礎設施升級以及大城市高房價導致的需求溢出。

  但經濟薄弱或遠離發達地區的三四線城市樓市銷售預計會下滑,一個原因是這些城市的住房需求在這一輪牛市中已基本得到滿足,另一個是棚改政策逐漸退出,過去幾年里,政府拆除危舊住房,提供新住房或購置新住房的貨幣化補償,由此帶來的需求增長也助推了三四線城市的房價。

  潮水退去,需求下降,庫存上升。

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  截至2019年4月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45217萬平方米,環比增長0.5%,同比增長4.2%。其中,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2876萬、22155萬和20186萬平方米,環比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%,同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

  本來二三月份庫存有所下降,但受調控影響,四月份又有所上升。

  從城市分類來看,2019年4月份,一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.5、9.2和10.5個月。

  一年后來看二三線城市的存銷比,估計也會超過12個月。

  4.房地產開發景氣指數

  5月份,房地產開發景氣指數(簡稱“邦房景氣指數”)為100.85,比4月份回落0.07點。

小拐點后耐心等待時機

  根據中原地產統計,4月各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達60次,5月還有41次。

  在密集調控下,樓市這頭小黃牛終于被按下去了。所以5月景氣指數相比4月也有所下降。但依然處于100以上。

  其實只要在100以上,都還算好。哪天掉到100以下了,那樓市真的是蕭條了。

  總結一下,從上面4個方面來看,5月份就是一個小拐點,以后樓市漲跌周期會越來越短,大家要習慣,我預計在政策不放松的情況下,接下來會有半年左右的調整期,所以剛需可以算算時間,等到年底的時候去淘房是個不錯的機會。

  假如金九銀十又出現去年那種打砸售樓處的現象,政策可能又會出現小松動,畢竟樓市是需要維穩的,地方面臨業主維權也會有壓力。

(責任編輯:宋虹姍 HO031)
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